Termina il contenzioso tra Comune e immobiliarista con la revoca dell´abitabilità alle cantine che vengono affittate come appartamenti. Nel 1991 Mongolfiera fu il primo giornale a parlarene, ripreso qualche anno dopo da Zero in condotta. L’inchiesta di allora.
Inchiesta fatta dal settimanale Mongofiera, n. 2 del 22 novembre 1991
TUTTO QUELLO CHE TOCCA SI TRASFORMA IN ORO
Il cognome Marzaduri è sinonimo per molti (soprattutto ex studenti fuori sede) di affarismo e speculazione. La famiglia (in scala gerarchica Emanuele, il fratello Elia e, per ultimo, il figlio Mauro) si è “specializzata”, nel corso degli anni, in locazioni di camere e appartamenti per studenti universitari, costruendo un “inattaccabile” sistema di intermediazione capace di produrre quote elevatissime di reddito. L’eminenza grigia di questa famiglia/società per affari e Emanuele Marzaduri, nato a Piacenza sessantasette anni fa. Probabilmente il signor Emanuele, diplomato geometra, è lo studente universitario fuori corso con il più alto numero di bolli di tutto l’Ateneo bolognese. Si appresta a sostenere, infatti, l’ultimo esame (Meccanica) e poi, finalmente, sarà Dottore in Ingegneria Meccanica. Fa parte di una setta religiosa “I Fratelli in Cristo” che, a Bologna, conta all’incirca 300 seguaci, con sede e luogo di culto in vicolo Marescotti, all’angolo di via Morandi.
A dispetto di quello che si racconta in giro, Marzaduri è convinto di esercitare una funzione di tipo sociale, sostituendosi all’istituzione pubblica, rispondendo a un bisogno reale (la mancanza di case), con l’ottica, naturalmente, da imprenditore e, quindi, con l’obiettivo di produrre ricchezza. Quella del produttore di ricchezza è, senza ombra di dubbio, la professione che il signor Emanuele esercita a tempo pieno, capitalizzando tutto, ogni cosa, scarti e scorie compresi.
Questa specie di “mania” gli impone di non trascurare assolutamente l’arte del risparmio, cottimizzando ogni prestazione altrui, consumando quanto basta per ottenere il vantaggio massimo con il minimo impiego di tempo, persone, tecnologia e capitali.
Un’altra sua “dote” è quella del tuttologo: surroga numerose professionalità leggendo e documentandosi all’occorrenza. Dà istruzioni al capomastro e all’architetto con cognizioni di Architettura e Scienza delle Costruzioni.
Dà istruzioni all’avvocato e al commercialista, con cognizioni di scienza legale e dottrine economiche.
Per intenderci… Emanuele Marzaduri è un dritto. In passato la sua attività è stata diverse volte soggetta ad “attenzioni” da parte dell’autorità giudiziaria, ma le decine di ricorsi effettuati da suoi inquilini, coadiuvati dal SUNIA, per ottenere l’applicazione dell’equo canone, non hanno mai ottenuto nessun risultato.
Nel 1979 l’Amministrazione comunale trasmise alla Pretura 17 verbali per lavori interni eseguiti senza nullaosta. Numerosissime sono state, inoltre, le diffide, le ingiunzioni, i provvedimenti di sospensioni dei lavori, le oblazioni con ammenda.
Ma i Marzaduri l’hanno sempre “fatta franca” e i loro contratti “misti tipo residence” sono risultati regolari.
Nel corso di una conferenza stampa tenuta il 22 settembre 1979 per rispondere al “linciaggio morale” a cui la famiglia sarebbe stata sottoposta da varie parti Emanuele Marzaduri concluse cosi: “Noi non siamo santi, lavoriamo per vivere, ma non strozziamo nessuno” .
Oggi, in età avanzata, il signor Emanuele e più “defilato”. La sua grande passione è la ristrutturazione e il restauro della sua residenza, una villa cardinalizia situata alle porte di San Lazzaro di Savena.
Il criterio usato è quello del massimo utilizzo degli spazi (il metodo Modernabitat lascia il segno). Non potendo aumentare la cubatura complessiva della villa in altezza, si è “allargato” con astuzie varie in profondità, scavando al limite del possibile, per dare corpo a cantine e interrati prima inesistenti.
Insomma, il giomo che Emanuele Marzaduri non ci sarà più, l’intero complesso potrà essere trasformato in una multiresidenza, un condominio superlussuoso su cui sarà possibile ricavare un buon utile.
Intanto, per non lasciare nulla di intentato, il signor Emanuele affitta la villa e il suo bellissimo parco per feste e matrimoni, premurandosi bene di far scorte di cibo (recuperate dai banchetti) per tutta la settimana… E’ proprio vero che la vita dell’imprenditore e la ricerca spasmodica di mettere tutto a frutto lascia pochi spazi di tempo libero dal profitto.
di Valerio Monteventi
NEI MEANDRI DELLA MODERNABITAT
La famiglia Marzaduri, attraverso la Modernabitat, si è specializzata nell’affitto di camere per studenti fuori sede. Un nostro redattore si è “travestito” da studente universitario per capire come I’agenzia gestisce il suo patrimonio immobiliare e quali sono le condizioni a cui deve sottostare chi ha bisogno di un posto letto.
Novembre, solitamente è un mese buono per traslocare. Non conosco bene i perché di questa tradizione ma questa è la consuetudine. Anche per gli studenti fuori sede questo è uno dei periodi più importanti per cercare casa ed io studente universitario fuori sede sono preoccupato. Tra pochi giorni sarò sfrattato e, tra affitti stellari e contratti “uso foresteria” che non posso stipulare, ancora non ho una nuova sistemazione. So che è un brutto momento: all’Ateneo i corsi stanno per ricominciare e, come me, sono a caccia di un posto-letto migliaia di altri ragazzi, matricole in testa.
Nel giro studentesco è notorio che i fratelli Marzaduri, Elia ed Emanuele, geometri e proprietari dell’agenzia Modernabitat, risolvono facilmente tali problemi.
In fretta, rispettando tutte – quasi – le leggi, ma non certo a scopo di beneficenza.
Decido pertanto di recarmi in via Francesco Barbieri, nel quartiere Bolognina, dove ha sede l’agenzia.
“Una camera singola ti costa 580.000 lire se ha l’uso cucina, altrimenti 40.000 lire in meno; un posto in doppia,per la stessa ragione, 420.000 o 375.000″. A parlare è Ciro, uno degli impiegati. Mentre i suoi occhi azzurri ma sornioni sono in piena fase di studio, la voce dall’inconfondibile accento campano continua a snocciolare le condizioni del “moderno abitare”: questo lo slogan circa l’offerta dell’agenzia.
“Il prezzo include tutte le spese condominiali, acqua, luce e gas. E anche le spese di manutenzione, dal cambio delle lampadine alle riparazioni idrauliche ed elettriche. Passiamo anche la carta igienica”.
Il deposito cauzionale è di una sola mensilità che si perde se si va via prima di cinque mesi, periodo minimo di permanenza. Il contratto viene mensilmente rinnovato tacitamente a tempo indefinito, previa disdetta con un preavviso di almeno tre settimane.
“I pagamenti puoi farli come ti pare, tramite vaglia, in contanti” – continua Ciro aggiungendo – “il contratto lo spediremo anche ai tuoi genitori o a chi ti farà da garante”.
Alla Modernabitat piace andare sul sicuro. Dopo le delucidazioni salta fuori un modulo conoscitivo – inquisitorio che lo studente universitario deve riempire: generalità, facoltà e anno di corso, professione dei genitori (se pensionati, il lavoro svolto in precedenza), indicazione del datore di lavoro (per gli occupati), recapito a Bologna (anche telefonico) e del paese di origine, periodo di permanenza previsto in città.
Mentre compilo il modulo, Ciro continua metodicamente a rispondere al telefono. La replica ad una prevedibile domanda – è sempre la stessa: “richiamate tra due settimane, per ora siamo pieni”.
Finalmente si va a vedere il posto-letto disponibile. E’ sempre in via Barbieri, nello stesso isolato dell’agenzia.
Il palazzo – come gli altri gestiti in quella strada dall’agenzia – trasuda vecchiaia.
“Hanno circa novant’anni”, ammette Ciro, dopo aver cercato di decantare i restauri appena terminati.
Il campanello dell’appartamento è contrassegnato da un nome di donna, Daria.
Gli inquilini sono cinque, quattro lavoratori e uno studente. Ma la “pianta organica” ne prevede un altro, in modo da averne due per ciascuna delle tre camere.
Altri spazi sono un mini ingresso e il bagno, questi puliti settimanalmente da un’apposita impresa, il resto è affidato al “self-service”.
Manca la cucina, ma è tollerato “l’uso, saltuario e limitato a piccole colazioni, di un fornelletto elettrico non superiore a 800 watt”.
La stanza col posto vacante è sufficientemente grande, arredata in modo completo e dignitoso. Su un lato troneggiano un armadio e un frigorifero.
Una musica araba filtra da una delle porte vicine.
“Sta tranquillo – interviene subito Ciro – i due tunisini che stanno lì sono a posto. Hanno garanzia doppia: dell’azienda presso cui lavorano e del loro capo del personale”.
“Sono Ok – conferma io studente momentaneamente senza compagno – ci scambiamo anche dei favori”.
La visita finisce e c’e tempo fino alla mattina successiva per dare una risposta. La mia naturalmente non poteva che essere negativa in quanto le ragioni che mi hanno spinto in via Barbieri erano essenzialmente di natura “giornalistica”.
E se invece le proposte della Modernabitat fossero state accettate?
I racconti degli “inquilini Marzaduri”, sia ex che attuali, hanno diversi punti comuni. Innanzitutto lo stato di necessità come dato iniziale e poi – spesso permanente: “non si trovava altro o comunque nulla di meglio”; il “moderno abitare” che da provvisorio diventa stabile per mancanza di alternative.
C’è consapevolezza della propria situazione non certo ottimale, della sproporzione tra prezzo pagato e qualità della propria sistemazione. Ma anche accettazione del dato di fatto, senza eccessive recriminazioni verso I’agenzia e i fratelli Marzaduri che I’impersonificano.
“Così fan tutti” e, a loro modo, danno risposta a una domanda.
“Mi consolo sentendo le esperienze alloggiative di amici e conoscenti” – ammette una matricola da poco in un Abitat Barbieri – “spesso stanno peggio di me”.
La paura di perdere un alloggio difficilmente sostituibile e I’imponenza, nonché la lunga “tradizione operativa” dell’organizzazione Marzaduri, inducono tutti a preferire I’anonimato.
Tranne Amedeo La Nave, 25 anni, iscritto a Economia e Commercio, originario di Taranto. “Non ci sarebbe ragione – afferma – sono rimasto in buoni rapporti con il geometra (Elia ndr)”.
Infatti, li ha mantenuti per cinque anni. Dall’85, appena arrivato in città, fino all’89, quando riusci a trovare una nuova sistemazione.
“Sono arrivato dai Marzaduri seguendo degli amici che erano loro clienti già da tempo” – racconta – “il mercato anche allora era ostico. All’inizio, abitavamo in via Barbieri 113, in sei, due per camera e con la cucina in una di esse, accanto ai letti. Non era una buona situazione”.
Dopo insistenti richieste, ci fu il trasferimento al civico 107, nell’appartamento Arianna (i Marzaduri usano questi nomi femminili per indicare i loro vani e riempire – abbinandoli al loro cognome -una colonna dell’elenco telefonico).
“Ci stavamo meglio” – ricorda Amedeo – “avevamo due camere da letto e un soggiorno col punto cottura. Almeno non dormivamo tra gli odori della cena. Però il riscaldamento consisteva solo in una stufa nell’ingresso. E il bagno sarebbe stato da rifare”.
E qui Amedeo ha qualcosa da rimproverare al geometra: “ci aveva promesso i termosifoni e il bidet, ma ha fatto il marinaio”.
Per il resto lo considera “un imprenditore”, forse un po’ troppo zelante.
“Installammo il telefono intestandolo a uno di noi” – racconta – “ciononostante, ci impose di usarlo solo come ricevente. Lo incassò nel muro, in una nicchia chiusa da uno sportello con una feritoia centrale. Si poteva solo introdurre la mano per estrarre la cornetta. La tastiera era chiusa da una lastra lucchettata”.
“Andai via perché volevo una camera tutta per me” – spiega – “ma soprattutto … per avere un po’ di tranquillita. Nel complesso, nell’esperienza coi Marzaduri, non mi posso lamentare, spendevo poco piu di 200 mila lire al mese, ora ne spendo quasi il doppio. L’affitto e costante per gli ospiti stabili. Per questo il geometra preferisce il ricambio. Ai nuovi fa il prezzo di mercato. Sempre più alto”.
Ma il contratto che pratica la Modernabitat e legale?
“Inattaccabile” – chiarisce Orazio Pancaldi del Sunia (il sindacato degli inquilini Cgil) – “ci provammo diverse volte alla fine degli anni Settanta, ma senza successo. Nonostante l’aiuto del Comune, del Quartiere e la mobilitazione, anche legale, di una cinquantina di affittuari. I giudici riconobbero l’inapplicabilità dell’equo canone, in quanto, nel costo della retta d’affitto, la quota relativa ai servizi prestati superava quella per la vera e propria locazione d’immobile. Cosi i Marzaduri si configurano come gestori di residence. E possono incassare quegli affitti. Per questo non proviamo neanche più a fargli causa”.
Ma per qualcosa d’altro i Marzaduri sono chiacchierati.
“Sono una vecchia conoscenza” -dice sorridendo un consigliere del quartiere Navile – “Ho iniziato ad occuparmene circa dieci anni fa, quando iniziarono a sfrattare i vecchi inquilini,famiglie e anziani, per creare i loro cosiddetti residence. Continuo a monitorare la loro propensione agli abusi edilizi. Finalizzati a creare quanti più posti letto possibili. Per non parlare delle cantine sotto gli stabili in via Barbieri. I suoi affittuari le usano come abitazioni, per necessità, o come vere e proprie alcove. E quasi tutte sono senza servizi igienici”.
Queste voci sono indirettamente confermate dalle istituzioni competenti. “No comment, sull’argomento è in corso un’istruttoria amministrativa coperta da segreto fino ad una pronuncia giudiziaria”. Parole comuni sia al geometra Aldrovandi dell’Uoce (l’Unita’ operativa per il controllo edilizio del Comune) che al professor Antonio Fagioli, responsabile dell’Igiene pubblica cittadina.
Il giro si è concluso, l’immagine dei Marzaduri “proprietari di case” ne è uscita (era prevedibile) pulita. E per gli studenti fuori sede sarà sempre possibile abitare a Bologna in maniera moderna. (G. S.)
I TRUCCHI DEL MESTIERE
OVVERO COME ARRICCHIRSI AFFITTANDO CAMERE
Perché un appartamento soggetto ad equo canone “renda bene” e mantenga intatta la disponibilità per una eventuale vendita, bisogna affittarlo a più soggetti, meglio se studenti, con contratti misti di tipo residence: durata limitata e temporanea, rinnovabile di mese in mese durante lo stesso anno accademico, per la cui disdetta sia necessario un preavviso di tre settimane. Un testo modello per contratti di questo tipo è stato messo a punto e collaudato dalla “Modernabitat” (gruppo Marzaduri).
In Italia non esiste una legislazione relativa ai residence e non è necessaria una licenza di affittacamere per ospitare in locali di proprietà privata (muniti di abitabilità) delle persone. Ma per chi volesse imitarli, sarà bene che, prima di cedere in affitto l’appartamento, i vani siano adattati in modo da essere proposti, non solo agli inquilini ma anche al giudice, come residence.
ACCORGIMENTI ESSENZIALI
– Sistemare in ogni stanza un monoblocco provvisto di frigo, lavello e punto cottura, più due posti letto con relativa mobilia accessoria e tende alle finestre.
– Munire ogni porta di serratura e chiavi autonome.
– Incaricarsi di pagare luce, acqua, gas e tassa sull’immondizia.
– Fornire la carta igienica.
– Accollarsi il servizio di pulizie e di assistenza per eventuali riparazioni.
– Tre camere più servizi permettono cosl di ricavare sei posti letto cedibili a 375.000 mensili e anche più, intascando, ogni trenta giorni una rendita minima di 2 milioni e 250 mila lire.
– Se anziché un solo appartamento, se ne possiedono molti, come nel caso dei Marzaduri, per di più concentrati hella stessa via, la soluzione residence si rileva ovviamente più conveniente perché le spese di assistenza e servizi vengono calcolate in scala macroeconomica.
– Una raccomandazione: aumentando i posti letto nello stesso appartamento si abbia cura di fornirli di doppi servizi.
CONSIGLl UTILI
– Massima cura dovrà essere posta nella selezione degli studenti inquilini, onde evitare rappresaglie di tipo economico-politico (autoriduzioni, occupazioni, sovraffollamento abusivo durante le ore notturne per la presenza di ospiti occasionali provvisti di sacchi a pelo).
– Dalla morosità ci si può difendere responsabilizzando con norme incrociate ogni studente per l’insolvenza del proprio compagno di camera.
– E’ sconsigliabile affittare a studenti iscritti al primo anno: chi saranno? da dove vengono? dove vorranno andare?
– Lo studente straniero è l’inquilino ideale, specialmente se proveniente dai paesi extracomunitari. Non potrà appellarsi alle norme CEE.
LE PROPRIETA’ DI FAMIGLIA
MODERNABITAT DI ELIA MARZADURI
Sembrerebbe I’iniziativa più consistente dei Marzaduri: gestisce i contratti di affitto della maggior parte del patrimonio familiare. Ha sede in via Barbieri 99/E e ha tutte le caratteristiche di una agenzia immobiliare. Ma alIa Camera di Commercio non la conoscono. Si tratta, evidentemente, non di società, ma di uno studio professionale che amministra un giro di affari difficilmente quantificabile (e controllabile), ma certamente a nove zeri. Risultano di sua proprietà appartamenti siti in:
– Via Francesco Barbieri, ai numeri civici 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125 {la via potrebbe benissimo cambiare denominazione in via Marzaduri);
– Via Spada, ai numeri civici 42 e 50;
– Via Andrea da Faenza, al numero civico 25;
– Via del Ravone, al numero civico 12/5°- 7°.
I prezzi della Modernabitat sono: 580.000 camera singola (con cucina), 540.000 camera singola (senza cucina), 420.000 posto letto in camera doppia (con cucina), 375.000 posto letto (senza cucina).
Alia fine di ogni mese, il gruzzolo racimolato non è disprezzabile.
CICOGNA S.R.L.
Costituita nel 1958, tratta compravendita e affittanza di immobili. Amministratore unico è Emanuele Marzaduri. Ha sede in Vicolo dall’Orto 2 e dichiara di non avere personale dipendente. Nel 1985 ha incorporato un’altra società della famiglia, la S.A.B.A. srI, impegnata nella creazione e nel brevetto di marchi nel settore abbigliamento.
CRAVATTIFICIO NAZIONALE DI ELIA MARZADURI
Sorto nel 1949, la sua prima sede era in Strada Maggiore 45, al primo piano di Palazzo Hercolani, dove rimase (ironia della sorte) fino allo sfratto forzato imposto dall’Università. Oggi è situato a San Lazzaro di Savena, in via Grotta 24. E’ di fatto gestito da un procuratore. Dichiara 3 dipendenti presso la sede operativa e 2 impiegati presso I’amministrazione in via Barbieri. Si appoggia sul lavoro a domicilio.
IL PROGETTO – STUDIO TECNICO IMMOBILIARE DI MAURO MARZADURI
Agenzia di mediazioni immobiliari nata nel 1985. Ha sede in via Barbieri 105/c, opera ufficialmente senza dipendenti.
IMMOBILIARE MONTE LADU S.R.L.
E’ la piu recente delle società dei Marzaduri. E’ nata nel 1990 ed è amministrata dal giovane Mauro (figlio di Emanuele). Dichiara anche attività di costruzione di immobili.
Nel primo anno di attività il fatturato è dato solo da canoni di affitti.
E’ proprietaria di immobili e non ha spese per personale dipendente.